2020上半年的南通楼市，随处可见夏日的火热。

无论是土拍市场的火爆，还是新房市场的开盘热销，都呈现出这种居高不下的热度。

而在整体趋势向好的情况下，依然两极化。

都说二手房才能反映真正的市场，那么南通楼市的真实情况如何呢？

01

挂牌量激增，房价没怎么涨，也卖不动

最近中介们经常抱怨：日子不好过。

| 来源：网络

二手房有价无市，没有学区的二手房更是无人问津。手里的房东比买家还多，房东们都等着把房子脱手筹钱买新房，个别价格更是一降再降。

带看人多，业主就提高房价，买房人不接受临时涨价，就谈崩。

带看人少，业主抱怨中介，却不降价，说等着有缘人，就这么焦灼着。

殊不知，现在已进入楼市冷静期。

一方面，全国楼市在7月份被密集的政策调控打压，很多人处于观望状态，慎用手上房票；另一方面，上半年对房子的需求量会比较高，有一类人群是不得不买，比如孩子要上学。

| 数据来源：安居客、贝壳

02

这些小区跌的厉害，再涨也很难

南通楼市的当下二手房整体市场价格保持微涨态势，但涨幅继续收窄，总体持续保持相对平稳状态。

8月南通二手房均价20561元/�O，环比上月5.2%。

| 来源：诸葛找房

但也有分水岭，有的小区稳稳当当，个别板块二手房价十分坚挺，例如优质的学区+稀缺的资源。

这类小区，不仅二手房价坚挺，房源还特别少。

而有的小区不涨反降，尤其是在跌幅排行榜中名列前茅的小区，买到可能真的要亏大了。

二手房挂牌量大，房价摇摆不定，恰巧这个时机，就是检验自己小区是不是抗跌小区。

根据安居客上的数据，「南通房产视界观」在近3000个小区中筛选出了当下南通二手房挂牌价跌幅较多的前20个小区。（数据仅供参考，不作为投资建议）

| 数据来源：安居客

03

这些小区为什么不抗跌？

通过本次统计南通二手房小区降价幅度较大的小区数据来看，数量最多当属崇川区和通州区。

两个区域的降价小区，不足之处大多是小区老旧，物业一般。像新东方花苑、汇隆新城、恒成楼、纺织新村和明富三园锦庭。

恒成楼 | 来源：网络

房子老、也没有对口的好学区。要知道老房子的溢价全靠学区和拆迁消息，一旦这些消息有变动，这些小区的价格可能就会出现断崖式下跌。

其次就是一些别墅房源，像城市嘉苑，位置倒是很好，但小区是公寓与别墅混合小区，不是纯别墅区。

城市嘉苑 | 来源：网络

再加上，别墅房源面积本来就大，即使单价有所下降，但总价依旧高昂。如果是有同等预算的购房者，更倾向于购买同样地段的新房或更好学区的次新房。

总体说来：1、无优质学区的“老破小”，不抗跌；2、地段真的很重要！

04

捡漏还是踩坑，买二手房需谨记4点

降价，对于买房人来说，是个减少购房成本的信号。

但在这些降价小区中，有捡漏机会，但也有坑。暗流涌动，如何规避踩坑？

1、优先选择真学区房

二手房最抗跌的特例，恐怕只有学区房了。南通这么多学校，并不是所有有学区的小区，都是优质学区。

2、核心板块永远是首选

当下楼市的分化，已经从城市的选择逐渐细化到区域的选择，再好的产品放在非核心区都是白搭，后期涨幅永远追不上核心区的“刚需房”！当下买房，区位的选择变得更加重要。

3、有维权历史的小区慎选

在追求品质的时代，有恶劣维权历史的小区慎选，一来自己住的不舒服，二来置换困难，无人问津，三来房价大多难涨。

4、自己的判断力很重要

进门时，观察其他人进出是否要刷卡，关系到小区安保是否严格；

进入小区，观察是否人车分流，小区绿化如何，卫生状况如何；

进入楼栋，观察墙面、电梯使用情况；

进入房内，观察户型设计、朝南方面、采光等等。

时代在变，楼市在变，买房策略也在变。

来源：南通房产视界观

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